[지식이모저모] '전세가율' 한 번에 이해하기 (from 어피티)

[위펀딩X어피티 부런치] ‘전세가율’ 한 번에 이해하기 : SERIAL (uppity.co.kr)

[위펀딩X어피티 부런치] ‘전세가율’ 한 번에 이해하기 : SERIAL

전세 가율이 뭐야?

- 전세가율 = 전세보증금 / 주택 매매가격 * 100

전세가율이 왜 중요해?

- 매매가 : 주택의 현재 사용가치 + 주택의 미래 투자가치 (실수요 + 가수요)
- 전세가 : 주택의 현재 사용가치 (집에서 사는 실수요자가 느끼는 실거주가치)
- 내가 사용하는 주택 가치가 적절한지 알 수 있는 게, 전세가율

전세가율 높으면?
- 전세가와 매매가의 차이가 적음
- 전세 사기에 노출될 가능성 훨씬 큼
- '깡통주택'이라고도 함

높다고 무조건 나쁜건 아냐!
- 부동산 시장 회복기에, 전세수요가 매매가 상승으로 이어지면서 전세가율 높아지기도 함
- 이 경우, 전세가율이 부동산 투자의 지표가 되기도 함

갭투자가 뭐야?

- 전세를 끼고 집을 사는 것
- 상대적으로 적은 비용으로 부동산 취득 가능
- 보증금을 제외한 금액으로 취득 가능

예시
등장인물
A : 매수자
B : 매도자
C : 전세 세입자

- A는 B에게 10억원을 줘야 주택 살 수 있음
- B의 집에는 C가 예전부터 전세로 살고 있음(전세보증금 9억)
- B가 이 상태로 주택을 매도한다면, A에게 1억만 받으면 됨
- 이유 : B가 주택을 팔면서, A는 '주택'과 'C에게 줄 전세보증금 지급 의무(9억)'을 얻게 됨
- A는 집을 1억에 살 수 있는 것
- 지급의무는 미래의 일이므로, 실질적 지불 금액이 1억인 것

출처 어피티

갭투자는 왜 할까?

- 시세차익 위해
- 보통, 매매가격과 전세금 차액 적은 집에 전세 끼고 매입
- 위 예시에서, A는 시세차익 위해 갭투자함
- 주택 가격이 12억이 된다면, C에게 9억을 줘도 3억이 남음
- 시세차익은 2억(기존 1억 제외)

왜 문제가 된 거야?

- 주택 가격이 하락이 되면 문제
- 위 예시에서, 주택 가격이 8억이 됨
- 미래에 C가 계약연장 안 함
- A는 주택을 팔아도 C에게 전세보증금 지급 못 함
- A는 9억 전세금 세입자를 구해야 함

정리

- 전세가율 높으면, 전세가와 매매가 차이가 적어 갭투자 가능성 높아짐
- 갭투자로 이루어진 집에 세입자로 살고 있는데, 주택 가격 하락하면 전세보증금 못 받을 수도 있음
- 즉, 전세가율을 잘 봐야 함