[지식이모저모] 전세사기, 사건노트3(신탁 부동산 연관 전세사기)(from 어피티, 집 이야기 시리즈)

[전세 사기] 사건 노트3: 신탁 부동산 연관 전세사기 : SERIAL (uppity.co.kr)

- '사건노트' 시리즈는 실제 사연을 바탕으로 만들어졌습니다
- 본 사건은 '신탁 부동산' 관련 사연입니다.
- 본 사건은 2021년 8월에 있었던 일입니다

point

- '부동산 신탁' 계약은 잘 알아보고 하자
- 등기분등복, 신탁원부 확인하자

'걱정할 것 없다'던 그말

부동산 신탁
- 자금 없는 임대인(위탁자)이 부동산 소유권 신탁회사(수탁자)에 넘김
- 신탁회사가 대신 부동산을 개발, 관리해 수익 임대인에게 돌려줌

- 신탁에는 여러 종류 있는데, 사연자A의 전셋집은 '담보 신탁'

담보 신탁
- 임대인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 뒤, 금융사에서 대출을 받는 것
- 신탁회사 동의 없이 임대인이 부동산 처분할 수 없어, 금융사는 안정적인 담보로 평가
- 임대인은 낮은 금리로 더 많은 대출 받을 수 있음

- A는 중개업자 말 듣고 전세계약 맺음
- 중개업자 "신탁 부동산이더라도, 이 집 안전하니 걱정할 것 없다, 문제 생겨도 우선순위로 보증금 받을 수 있다"

갑작스러운 이상 통보?

- A는 2021년 8월에 전세사기인 걸 알게 됨
- 임대인의 채권자가 약 27세대에게 "집 비우라"
- 임대인이 돈을 갚지 않자, 담보로 잡았던 건물 경매에 넘기려 한 것

신탁 부동산 더 주의해야 돼요

- 신탁 부동산 대상으로 임대차 계약 시 서류 꼼꼼히 확인해야 함
- 신탁 부동산 여부는 '등기부등본' 보고 확인 가능
- 하지만, 근저당권 설정 여부와 대출액 등 적혀 있지 않음
- 신탁 부동산이라면, '신탁원부' 확인 필수

신탁원부 읽기도 쉽지 않아요

신탁원부
- 신탁 등기 신청 시 신청서에 첨부하는 서류
- 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁 목저, 계약 내용 등 자세히 써져 있음
- 직접 등기소 방문 발급해야 해서 절차 번거로움
- 법률용어 있어 권리관계 알아보기 복잡

공인중개사의 거짓말

- 집에 문제 생겨도 보증금 돌려받을 수 있다는 중개사의 말은 거짓말
- A의 계약은 '반쪽짜리 계약'이었음
- 신탁 부동산의 소유권은 신탁회사가 갖고 있음(임대인X)
- 임대인이 계약하려면 신탁회사 동의 필요
- 하지만, A는 임대인하고만 계약 맺음
  => 최우선 변제 대상 제외, 경매 넘어가도 세입자 권리 주장 권리 X
- 신탁회사가 계약 동의 했더라도, 경매 등 강제집행 넘어가면 금융사보다 순위에 밀려 보증금 돌려받지 못 할 가능성 높음
- 신탁회사는 책임 없음
  => 통상 '임대차 계약 맺더라도 신탁사에는 책임이 없고 계약한 사람의 책임이다'라는 내용 있기 때문

반쪽짜리 서류

- 중개사가 보여준 신탁원부도 '반쪽짜리'
- 중개사의 신탁원부 복사본 일부에는, 임대인이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지에 대한 정보가 없음

사기로 유죄 받은 임대인

- 임대인은 "문제 없다"로 대응
-  세입자들은 보증금을 못 받자 사기 혐의로 고소
- 결국, 징역

여전히 진행중인 소송

- A는 다른 세입자들과 보증금 반환청구소송과 손해배상 청구소송 진행중
- 일부 세입자들은 신탁을 말소해주겠다는 특약을 맺고 전세대출 받음
- 신탁말소 조항을 전세대출 계약 시 특약에 넣으면, 은행에서 대출 가능
- 문제 : 대출 집행 이후 임대인이 특약 안 지키면, 세입자로서 할 수 있는 게 없음
- 이 경우, 대출금 상환하는 건 세입자 몫
- 아직 소송 결과 안 나왔지만, 일부 사건에선 부동산의 과실이 30% 인정
- 중개업자의 중개행위 책임 있다고 판단

까마득한 보증금 반환

- 소송에 이기더라도 보증금 반환은 아득
- 이미 건물 경매가 진행되어 A는 이사
- 경매로 건물 낙찰받은 사람이, 일부를 이사지원금 명목으로 지원

코멘트

- 연립주택, 다세대주택은 전세사기에 더욱 취약
- 매매가 대비 전세가 비율이 높아서 "깡통주택" 될 가능성이 아파트보다 크기 때문